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受俄乌危机影响，3月8日，麦当劳宣布暂时关闭在俄罗斯的850家餐厅，意味着俄罗斯人暂时吃不到麦当劳了。
对于汉堡爱好者而言，这是件大事。有人趁关门前疯狂囤货，在俄罗斯交易网站Avito，已经有一大批人在出售二手汉堡，要价非常之高。一个卖家表示，他出售的套餐还是热乎的，里面包括一个双层巨无霸，一个双层皇家芝士汉堡，两份薯条，鸡块，马苏里拉奶酪蘸酱，售价折合成人民币约2000元。
俄罗斯网友疯狂囤货麦当劳汉堡
俄网友在交易网站Avito出售二手汉堡
还有人担心，麦当劳关停得损失多少钱啊？事实上，麦当劳并不像消费者看到的那样靠卖汉堡盈利，其成功来自于“以快餐吆喝，以地产盈利”的特许经营模式。
麦当劳赚钱模式解析
麦当劳有两种经营模式，一种是直营店，即麦当劳自己运营，收入主要来自快餐出售。麦当劳的主打产品是汉堡，这也是吸引大家走进麦当劳消费的主要原因，但是卖汉堡的利润非常低，顶多能从可乐和薯条等高毛利产品上赚到一些小钱。
另一种是特许经营，即麦当劳用自己的模式先开一家餐厅，然后把整个餐厅打包出售给加盟商经营，餐厅销售利润不用上交，麦当劳只抽取其中约4.5%的管理费和200万元加盟费。这种连锁模式得益于麦当劳给所有门店提供的100%复制系统，如品牌、服务、产品、流程等。
截至2019年底，麦当劳在全球100多个国家和地区拥有3.8万余家餐厅，全球营业额约406.3亿美元，只有15%是直营和拥有，其余全部为特许经营店，仅加盟费这部分收入就很可观。
而这只是表面系统运作赚的钱，麦当劳更看重的还是背后系统运作赚的钱。
麦当劳全球门店的食材均由总部统一供应，其不仅集中采购，还积极参与到供应链改造之中，通过改造供应链降低供应链成本。比如与全球各地农庄合作，为其提供免费蔬菜种植改良技术，农庄技术改良后亩产翻番，麦当劳让农庄把价格压低，就可以在供应链赚得盆满钵满。
如果仅有供应链的利润，麦当劳也走不了这么远，形不成今天的竞争优势，其最本质的还是靠商业地产赚钱。1956年，麦当劳首席财务官哈里·索恩本创建了麦当劳特许地产公司，目的是在交通便利的地方购买便宜的店铺，并逐渐改进最终形成麦当劳特许经营理念。此模式的高明之处在于使用长期的固定费率收购地产，并将可变成本都转嫁到特许加盟商身上。
索恩本最著名的一句话是：技术上我们是，本质上我们并不真的是在食品行业，我们是在房地产行业……我们出售15美分汉堡包的唯一原因，因为这是带来收入现金流的最佳产品，靠汉堡租户能够向我们支付房租。
目前，全球最大的商业地产公司当属麦当劳，财务报表显示，其靠商业地产带来的利润能占到4成，系统和供应链的利润占5成，而餐饮只贡献了1成利润。根据服务行业国际工会的报告，麦当劳在地产方面的投资回报率约为10.5%-19.3%，而快餐行业的平均地产投资回报率为5.9%。
从餐厅选址到商业地产帝国
麦当劳从扩张之初，其成功就不是来自汉堡，而是来自汉堡店下面的土地。麦当劳创始人雷·克罗克曾亲口说：我们做的不是汉堡生意，而是房地产生意。而这其中，选址是尤为重要的一环。
麦当劳有一套非常专业的选址系统，依据相关规划政策信息及经营中的参考数据识别在哪个地方开店会赚钱，然后通过长期承租或买断的方式以低价拿下地块，按照自己的品牌标准开发建设，寻找特许经营合作伙伴，将快餐店租给他们经营，向他们收取特许经营费和商业旺地的铺租，或者把部分地产以远高于平均市场价出售给投资人。
而且麦当劳很会玩商圈文化，拥有强大的引流能力和造盘能力，这样一来开发商给麦当劳的租金都很低，因为麦当劳到哪里，哪里的房价就会水涨船高，总体算下来地产商不亏，麦当劳还能赚。
麦当劳专业地产经纪团队对地段的考察相当严格，甚至涉及到店址与城市规划是否相符，是否会有市政动迁和周边动迁，是否进入城市规划红线。进入红线坚决不碰，老化商圈内坚决不设点……经过3-6个月的考察、决策、评估，才能够得出开店与否的结论。麦当劳华东地区总裁施文哲表示，麦当劳之所以开一家火一家，第一是地点，第二是地点，第三还是地点。
1992年4月，麦当劳在北京开设的第一家店位于北京东单大街与长安街接口处的王府井黄金地段，后来王府井改造，麦当劳仅因拆迁的土地补偿就大赚了一笔。
1992年北京开设第一家麦当劳王府井餐厅
可见，麦当劳花重金专门定制开发的选址系统非常有效，对于人群画像、热力动线、商圈业态、交通状况等均有明确的解析。
具体而言，麦当劳的流水线开发从土地收购开始，一般传统的独立麦当劳建筑，其土地收购硬标准有几条：基地必须临近两条主干道的交叉口、必须有信号灯、必须有地面停车位、基地面积约4.5万平方英尺（约4200平方米）、建筑面积4500平方英尺等。
当劳中国进一步扩张
2017年，麦当劳决定以20.8亿美元的价格将中国业务的控股权出售给中信股份，并表示“引入中信是为了利用中信优秀的政府资源和地产资源，加速麦当劳中国区业务的本土化，未来5年内计划在中国区开店2000家，总门店数将超过4500家”。
交易完成后，中信通过FFHL持股52%，美国私募股权巨头凯雷资本持股28%，金拱门(GAIL)持股20%，新公司获得了中国内地和香港麦当劳20年的运营权。
彼时，麦当劳中国成为麦当劳在美国以外最大规模的特许经营商，运营和管理中国内地约2500家麦当劳餐厅以及香港的240家麦当劳餐厅。未来中国区将按照合资企业模式，向麦当劳缴纳特许权使用费和加盟费，其净利也将按比例计入麦当劳的投资损益中。
自与麦当劳建立战略合作关系以来，中信股份利用自身品牌、平台和资源优势，推动麦当劳在中国内地和香港的业务发展。2017-2019年三年间，麦当劳中国开餐厅超过1000家，收入和盈利均大幅增长。截至2019年底，麦当劳中国内地门店的数量已达3383家，香港门店数量达281家。
2020年3月，中信股份发布公告称，其全资附属公司与中信资本旗下基金持有的公司CCHL签署购买协议，中信股份同意出售且CCHL同意购买FFHL42.31%的股权，意味着中信系依然是麦当劳中国的第一大股东，也印证了中信系对麦当劳长期未来的看好。
当前，门店扩张成为麦当劳中国下一步最重要的事情，而要想实现这一目标，渠道下沉是必由之路。
中商商业经济研究中心主任姚力鸣认为，麦当劳在一二线城市形成了完善的供应链能力，开店成本相对较小，但随着房租和人力成本的增加，中式快餐发展迅速，一二线城市市场空间不大，吸引力不如从前。麦当劳在美加市场有中小城市运营的经验，有助于该公司布局三四线。而相对空白的中国三四线市场，无疑是其最重要的战场之一。
麦当劳中国预测，到2022年底，中国内地的麦当劳餐厅数量将增至4500家，开设新餐厅的速度将从2017年的每年约250家逐渐增加至2022年的每年约500家。届时，约45%的麦当劳餐厅位于三四线城市，超过75%的餐厅提供外送服务。
与地产商优势互补
清华大学经管学院教授朱恒源认为，选择特定的股东以后，就锁定了其附带的资源，而附带的资源使得其可以在产品市场上进一步锁定自己的竞争优势，甚至推得更快。
所以，中信加入麦当劳中国后不久，就促成了麦当劳中国与一些地产公司，如恒大、碧桂园、融创的合作。
2017年8月，恒大地产集团与麦当劳中国签订长期战略合作协议，麦当劳将在恒大全国范围内的地产项目上开设麦当劳餐厅，恒大为麦当劳优先提供选址；9月，碧桂园集团与麦当劳中国签订长期战略合作协议，碧桂园将在其全国社区内为麦当劳优先提供选址，麦当劳也将发挥其品牌效应，支持碧桂园各地产项目的商业配套。
央视财经频道报道麦当劳牵手恒大进军三四线城市
截至2020年底，恒大土储项目有798个，大部分位于或邻近三四线城市，而这些恰恰是麦当劳中国正在寻找的那类地产；而基于对未来城镇化带来的三四线需求的预判，碧桂园一如既往将自身业务中心扎根三四线。目前，碧桂园已进驻全国31个省级单位、289个地级市、1350个区/县，土储布局兼具广度和深度。
同样，2018年1月，融创与麦当劳中国签订长期战略合作协议，在融创布局的全国八大区域综合体、社区商业、写字楼、文旅等板块进行全面合作，融创在其全国社区、文旅项目中为麦当劳餐厅提供优先选址权利。
麦当劳中国与融创签订长期战略合作协议
中信股份有限公司董事长常振明曾表示，麦当劳中国与地产商战略合作，将推动麦当劳餐厅在大江南北的快速布局，加快进军三四线城市。麦当劳庞大的消费群体，也将为地产商的商业配套及开发项目带来更多的客流与吸引力。
此后，中海、万科、保利、龙湖等地产商纷纷与麦当劳签约，均看中了“麦当劳的所在，往往代表着一个片区的核心和未来价值”这一点，毕竟强大的联盟将更有可能带来双赢的局面。
总之，对于麦当劳而言，“特许经营+商业地产”运作模式成为其发展至今长盛不衰的密钥。如今，提起麦当劳，除了可以想到美味的汉堡和薯条，其作为一个商业地产运作的绝顶高手，也让人们对商业地产运作模式产生了更多思考。
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