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很多人在还没清楚搞明白大虹桥到底从哪到哪时，就已经知道是所谓的未来南京路和陆家嘴第二了。大虹桥这些年，被各路“大神”隔屏吹捧的效果也算是达到了。
2022年了，神吹大虹桥难哄购房人。
来看下今年大虹桥的供应吧，大概12盘年内入市，8000多套房源，大徐泾凭一己之力扛下一半供应！
没错，大虹桥最宠的徐泾，一个身处外环外，却有二手房均价来到10万的神奇板块。
01 别谈规划，徐泾配套有些啥
青浦徐泾在大虹桥确实位置不错，有轨交，离市区长宁区又近，配合着“大虹桥”三个字绑着炒，这几年着实吸了不少市区买家过来买房，网上一片闭眼吹的和谐大美好！
但你看发展快20年了，徐泾配套资源跟上来了吗？不是这缺就是那残，不会只光顾着建房子呢吧？
徐泾到现在还是缺少优质学校和医院。
徐泾的公立学校资源匮乏向来被诟病。也就只徐泾小学和徐泾中学，出了板块瞬间也就没什么名气。规划也不见一点起色，还想着未来不久徐泾会引进优质教育资源的宝爸宝妈，冬哥奉劝，真的，别抱太大希望。
环境上呢？即使到了主城区蟠龙路附近，周边很多也是建筑零散，没点核心区该有的样子。
别看徐泾以前作为老牌别墅区，靠近地铁的道路绿化都不错，但17号线沿线其实不乏城乡结合既视感，尤其徐泾北城，发展了快10年，也还有很多农宅，田园气息依旧满满。
如果说外面还勉强能凹一下别墅区的高级范，走到一些拆迁小区里面，那真的就是一塌糊涂了。
才不过两三年的房子，小区就没啥人气了，不少房子都是二房东拿去随便装装出租。顺便提一下，有网友在徐泾租房，据说90平的月租都要1万多了。
楼道里地砖边角磨损严重，电梯里到处贴着居民的诉求，如果哪天你路过徐泾看到有房子外立面在整改，别怀疑，很大可能是因为渗水不得不重新涂漆。
这就是大徐泾次新房的品质？分分钟劝退购房者，甚至租房者。
02 二手房价有多离谱
徐泾现在一手动迁房省去增值税部分后，一部分刚需客很开心。然而，二手房涨了，徐泾的动迁房就跟着涨。普遍已经涨到快10万了，更关键的是，一旦稍微价格放低一点，就会遭来疯抢，显然已经是不健康的市场状态了。
而次新房的成交，从去年到今年，基本均价都在9万多。
像同样在大虹桥的闵行华漕，去年二手房就直接破10万。虚高吗？我承认也有一点。
大徐泾也不甘落后，要涨大家一起涨。卖得很起劲的网红二手项目蟠龙天地，前两期新房都只卖6.15万均价，半点涨幅没见，但前期业主居然只花1年时间，就用直逼10万的均价把房子卖出去了，躺赚300多万。
中介果然还是高手啊，佣金越高越卖力呗，使劲忽悠就对了。
华漕好歹也有资质还不错的国际学校，并且也在拼命建公立名校，想火速弥补缺失的公立教育资源了，同样的二手房价格，再看徐泾毫无起色的教育资源呢？
位于虹桥主城的华曹，规划能级在还没有通地铁的情况下就比徐泾高了，Costco能开到华曹不是没有原因的，而徐泾虽然有万科等商业体规划，但周边入住率低，培养消费能级就不知得花几年。
二手房卖这么贵得配得起吧，最起码缺失的配套，好歹学一下，勤快点补一补吧。
不说其他规划没落地，就没有好学区推动这一条，注定了徐泾不会有均价超过10万的基因。
今年开年还有一个高价成交的二手房英庭名墅，这个项目离得最近的徐泾东地铁站都超过3公里了，实际成交估计9万多的均价，买一个外环外离地铁远，没好商业、没学区没医院，户型一般的二手房，是中环外、外环内有好配套的新房已经不香了吗？
注意！8万还是网签价，实际交易价格比网签高。保守估计也要9万多了吧！
从周边的停车状况和马路对面的房子来看，恕我真看不出这是个英伦别墅社区。
冬哥这两天还在某书看到一个博主讨论徐泾二手房为什么能卖9万+，因为上海房价早就不按环线论了。站着说话真不那啥，将近10万均价现在让你来接盘，勇士你敢不敢来？
去年徐泾一共拍出4幅土地，无论是2号线西延伸段的土地还是徐泾老镇的土地，房地联动价都在6万/平。今年，徐泾房价最贵的俊灿星城均价也只有6.25万/平，剩余的都还在6万左右，价格被限得死死的。
然而最贵的俊灿星城又是如何呢？还是一个没在徐泾主城区，一个没学区、又远离地铁的项目，搞些加起来也没多少钱的精装，努力包装成高端刚需，既然是针对刚需，没学区离地铁远，环境一般的刚需房，真正能吸引多少刚需客户？
想象下这个盘二手房价要是9-10万，你会愿意接吗？
03 徐泾新房都不能碰了吗
看到了吗？一年前ZF给徐泾新房的官方预期是6万，一年后，还是6万。
蟠龙天地10万均价的二手房和这批次大概6万+的新房，哪个更香还要多说吗？再给一次回头的机会，估计接盘的买家肠子都要悔青了吧。
离谱的不止是高房价，还有让人疑惑不解的积分。
冬哥这里70多分去年蹲徐泾一年了，最后没买到新房的群友，忙活一年最后陪跑的，可不在少啊。
那这么说，徐泾新房就能买了吗？倒也不是。今年8000套新房，接下来每年做好大供应准备，自住也不怕一房难求抢破头。
不过如果你想在徐泾打新，只是为了追求N年后的高收益，冬哥劝你趁早放弃这个念头。
回归理性，不妨回望下市场数据，你会发现不合理的高成交价也不过只是一些个例。另一个被捧的前滩房价，已经回落。徐泾，大抵逃不过回落的命运。
还有人和接盘蟠龙这位朋友一样，脑袋一热想直接下狠手接9万10万的二手房的话，你要知道，5年后，徐泾新房也不过可能才6.5万的均价，别什么都听中介和销售的。
我只能提前劝你：别做那个大冤种。
