最近,许多读者对贝壳上的房价与真实房价之间的差距有疑问。一些网民整理了相关内容,希望回答您的疑问。关于壳上的房价和真实房价之间的差距,本网站也为您找到了问题的答案,希望能对您有所帮助。
#11月财经新势力#
作者:子非鱼
01 | 西安房地产市场大放松
没有不会谢的花,没有不会退的浪。
前两天写的《躲不过的周期》!上海楼市,回头”(点击此处查看)正如我在文章中所说,上海是房地产市场的最后一个固执,但上海的成交量已经降温,房价逐渐进入调整状态,这意味着房地产市场的最后一个堡垒已经被打破。
在二线城市中,西部的成都和西安是最好的两个城市,但上周,这两个国家中心城市以放松的方式宣布了他们的困境。
在成都,优化了购买限制水平,整合了以往复杂的购买限制区划分,旨在释放购买需求,阻止从周边地区延伸到核心地区的调整趋势。本号写的《奇怪!房价涨幅第一,放松限购。(点击此处查看)一篇文章有具体的分析。
11月19日,西安还发布了《关于支持刚性住房需求和改善住房需求的通知》。从文件名称来看,这是放松的原因,支持刚性需求和刚性变更,但从文件内容来看,每个人都知道只是为了拯救二手住房。
?通知提出:
1.没有房子的户口可以买一套二手的。
二、无户籍六个月社保可以买一套二手。
3.引进人才不需要社会保障。
四、二孩及以上家庭新增购房资格,可作为普通家庭参加彩票。
5、临潼区、西咸新区枫东新城上林街、枫西新城高桥街、马王街、高新区托管的非限购区限购。
第一条、第二条是专门为二手房列出的。
02 | 放松背后的大逻辑
在此之前,新落户西安,需要落户一年才有资格买房,现在放松,落户就可以买二手房了。新房子必须落户一年。
非户籍,之前5月28日放松后,需要落户一年才能买房,现在落户半年就可以买二手房了。
在之前分析各类城市放松限购底线的文章中,这个数字特别强调了六个月社保强二线城市的底线。南京、苏州、济南等城市都是如此。
第三条通知为人才打开了方便购房的大门。第四条是以前多个城市出台的以房催生、以生取票的措施。
第五条在某些地区直接取消限购。
西安这次大放松的背景是,西安的房价已经转向。新房和二手房都面临着巨大的压力,尤其是二手房。
新房价格在9月份已经转向。根据国家统计局披露的数据,10月份西安新房环比下降0.3%,二手房环比下降。
很多人认为这是毛毛雨,看到零点下降的百分之几。事实上,国家统计局的数据只是一个趋势参考,市场的真实下跌远远大于统计局披露的数据。
在新房方面,核心区的新房仍然很受欢迎,但外围区和核心区略差的房地产也形成了折扣促销的现象,并有向核心区延伸的趋势,否则碑林区的限购将不会放开。
细心的西安人会发现,近几个月来,越来越多的房地产在西安不需要摇号。据《华商报》披露:
今年9月,西安有35栋楼有意登记。在这些项目中,有25个房地产意向登记量不足,无需抽签转入平销,延续了8月份的平淡状态。
去化率逐渐下降。泾河、枫溪等主城外围区的楼盘,有些卖不出去的干脆直接停售。
折扣是一种常见现象。绿城春、印月、万科东望、龙湖星河紫云台、金汇鹿鸣等一批房屋推出折扣,少数房屋推出首付分期付款。
二手房压力更大,基本形成了普降局面。西安的二手房早已转向。
据西安市住房和城乡建设局公布,今年8月至10月,西安市二手住宅网签备案面积62.62万㎡,58.49万㎡,42.27万㎡。其中,9、10月环比下降6.6%、27.73%。
在房价方面,根据贝壳找房数据,10月份西安房价较去年同期下跌了5.4%。
目前西安二手房卖不出去是主流,降价是主流,上市离场是主流。
在销售方面,据不完全统计,近三个月有2107个社区,其中莲湖、碑林、雁塔、未央四区有300多个二手房。
?降价方面,诸葛找房数据披露,上周西安二手房降价7872套,降价房最多的20个小区如下。
在价格不断调整的背景下,特别是在限购限售放松的背景下,西安二手房挂牌量激增。
目前西安二手房挂牌量超过13万套,是15个二手房挂牌量超过10万套的城市之一。与3月份相比,西安二手房挂牌量增加2.5万套,增幅接近四分之一。
数据来源:链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等
二手房挂牌量激增的背后,确实是有限销售放松、带押转让后,一些新需求置换需求造成的。
但更多的是之前的炒房者上市离场。
一些投资者见好就收,开始落袋为安;一些高位站岗的人,忍痛割肉离场。
如果未来可以预期的话,很多有实力的投资者可能会努力穿越周期,等待下一轮上涨。但目前,不确定性已成为最大的确定性。
03 | 判断西安楼市
事实上,像成都放松限购一样,西安的限购也释放了房地产市场压力大的信号。
虽然西安主城区的新房仍然很受欢迎,但二手房的普遍下降必然会给核心区的新房带来更大的压力。
因为一旦主城区二手房价格普遍下降,新房和二手房价格的倒挂就会缩小甚至消失。在过去的三年里,西安主城区一万人不断抽签的主要原因是价格倒挂形成的套利空间。
当空间缩小或不存在时,新房的热度必然会下降。
克而瑞披露的最新数据显示,在诸城二手房价格持续下跌的背景下,重点城市新房和二手房项目占比不到10%。
这意味着核心区新房降温势在必行。而且这种冷却时间,可能会比较长。
因为疫情对经济和楼市的影响还在继续,而且有加剧的趋势。在这种情况下,人们的就业和收入仍然存在很大的不确定性。购买力复苏,仍然没有希望。
在此背景下,本轮房地产市场调整的力量将会增加。
目前,北京、上海、广州、深圳四大一线城市已转向,特别是广州、深圳,核心区房价也在调整。可能是杭州、武汉、南京、苏州、宁波、东莞、佛山、郑州、青岛、天津、重庆等城市。
成都和西安在西部也在转向,实力和面积都在增加和扩大。总之,没有一个城市能置身事外。
一些以前泡沫较大的城市,调整幅度可能较大。
与东部热点城市相比,成都和西安的房价泡沫相对较小,两个城市的人口增长一直很好。
根据去年公布的七普数据,成都近十年(2010年至2020年)常住人口增长581.9万人,仅次于深圳、广州,在全国排名第三。全国第四,西安增加了448.5万。
去年,在人口增量整体降档换速的背景下,成都仍增加24.5万人,排名第二。西安增加了20.3万人,排名第四。
数据:各城市统计局
所以这个数字的判断是。这两个城市的调整幅度可能不会太大。