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买房对每个人来说都是一件大事，但如果买的房子烂尾，银行的抵押贷款将成为买家的巨大负担。
刘晨（笔名）在上海遇到了这样的问题。多年前，刘晨贷款392万元买了一套房子，每月按时偿还贷款，但房子未能按时交付。2018年，开发商向法院申请破产清算。刘晨终止了与开发商的商品房销售合同。后来，由于无法获得房屋所有权，他不再按月向银行支付贷款。2020年，银行起诉法院，要求刘晨继续支付剩余贷款。2021年下半年，一审法院认为，刘晨与银行签订的贷款及担保合同虽终止，但仍应归还银行贷款220多万元。
刘晨拒绝接受一审判决，再次上诉。最近，二审法院认为，上述合同第38条的协议属于格式条款，对刘陈没有约束力，最终判决他不需要偿还剩余贷款和利息，银行贷款由开发商返还。
刘晨的案例并非个例。对于购房者来说，在购买期房时，如果项目不幸结束，房屋交付无望，甚至开发商破产清算，抵押贷款需要继续偿还吗？
解答：
鉴于此类问题，北京英奇律师事务所的孙新华律师表示，在刘陈遇到的情况下，争议的焦点是购房者是否也应承担剩余贷款的还款责任。一般来说，选择贷款买房的购房者将签订与开发商签订的商品房买卖合同和与银行签订的贷款担保合同两份独立合同。
从法律角度看，根据有关规定，商品房销售合同被确认无效或撤销、终止，贷款和担保合同也将终止，卖方（即开发商）应收到购买贷款和购买本息，分别返还担保人（即银行）和买方（即买方）。从刘晨的上述情况来看，开发商无法将房屋交付给他，因为他无法申请破产清算。因此，商品房销售合同和贷款担保合同应一并终止，开发商应承担剩余贷款的还款责任。
但孙新华律师指出，并非房屋一出现烂尾，购房者就能直接断供。是否继续偿还贷款，取决于双方的合同、开发商继续履行合同的可能性和自身的实际情况。因此，在停止还款前，买方必须终止与开发商的商品房销售合同和与银行的贷款担保合同，否则直接停止还款将影响个人信用调查。
有退房想法的买家可以选择在开发商烂尾初期进行，从而有效执行判决。孙新华律师说。
新京报记者 张建
编辑 杨娟娟 校对 李铭
