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大家好 我是强叔 今天我们要看的楼盘是位于管南的龙湖熙上
品牌
龙湖，公认的优质民营房企，甚至是很多地产人心中的精神图腾，口头禅就是，龙湖如果都暴雷了，那整个地产就全军覆没了。
在吴亚军带领下的龙湖，确实做到了高端的产品定位，也布局了商业、长租公寓等多元化业务，保持了绿档、保持了投资评级，在这次史无前例的行业调整期，守住了民营房企的最后防线。
可惜吴亚军在这个时候选择了离场，龙湖集团股价暴跌，跌幅一度超过40%，即使后期回升，也很难从10元恢复到年初的40+了，吴亚军的离场代表了她对未来的判断，不仅仅预示着龙湖一个时代的结束
我承认龙湖是优等生，但是被誉为优等生的龙湖就真的没问题了吗？持续的销售颓势，大量的商办，还有各种供应商欠款，龙湖今天的局面除了市场行情以外，学院派老大也功不可没；对员工PUA，地产界的996，龙湖里的NPC在的龙湖工作群里已经开始使用回序平总的话这种格式了，基因变了，龙湖也就不是那个龙湖，至少在员工层面，28年的口碑，不到一年就毁掉，陈总只要数据，没有人文，龙湖最大的危机不是吴亚军跳船了，而是人心散了。
以前一直有个念头，这辈子还是要住一住龙湖的房子，看了龙湖熙上之后，给我的感觉是，就像是年少时倾心爱慕的班花，多年后在足疗店遇到了。
产品
龙湖熙上位于管城区鼎瑞街和文德路交汇处，项目总占地面积约83亩，总建筑面积约25.38万㎡，容积率3.49，绿化率30%，规划了8栋34层、4栋26-27层的高层住宅，一改龙湖以前擅长的高低配开发风格，这次没有了洋房，纯高层设计倒也纯粹，户型包括94㎡的三房、103-106㎡的三房、117-120㎡的三房，其中 103-106㎡的3房为主力户型，梯户比2T4\3T5\3T6，产品对应的就是刚改群体，附带刚需和改善属性，总户数1804户，1#、2#、3#、4#、8#、9#号楼为毛坯，5#、6#、7#、10#、11#、12#为精装，毛坯限价不超1.365，装修加价不超过0.27，对比周边的价格，龙湖熙上的价格还是很香的。停车位1852个，物业公司龙湖物业，物业费3.49元/m2/月，交房时间 毛坯楼栋2024年年底交房，精装楼栋预计2025年6月份。
外立面上 龙湖熙上采用了现代轻奢的外立面风格，整体风格由高级黑白灰色彩构成，颜值还是有的。
景观
本期怎么着也得加一期景观呀，房地产行业里面提到景观，我们第一时间想到的就是龙湖，龙湖一度是行业标杆的存在，景看龙湖也是业内所公认的。
你可以吐槽龙湖户型不好、外立面不好，甚至你说他别墅专家是浪得虚名，这都没问题，但是你要说龙湖的景观垃圾， 我不太赞成。
龙湖熙上采用的是一园两轴三区六景，用龙湖的说法就是，一个全维花园、两条生态实景轴线、三大全龄活动场所、6大自然盛境，结合龙湖五维景观，层层递进，步步有景。
文案归文案，龙湖在景观上吹的牛，基本都可以做到落地。
户型
户型共分为三个面积段，分别是94㎡的3室2厅1卫，103-106㎡的3室2厅2卫，117-120㎡的3室2厅2卫。
户型设计三个相似度很高，都是南向阳台，三开间朝南，北侧赠送阳台 可以改造成卧室等等。
94㎡的3室2厅1卫
弊端在于卫生间，都94㎡的户型咱不说做到2卫，也不要求1.5卫，做成干湿分离卫生间不过分吧，可就是龙湖熙上这个户型，连最基本的干湿分离都没做到。
103-106㎡的3室2厅2卫
和94㎡一样的毛病，是做到了2个卫生间，可都不是干湿分离卫生间，更别说三段式卫生间了，最低的要求，客卫做到即可，可惜啊。
117-120㎡的3室2厅2卫。
你看，这个户型就做到了客卫的干湿分离，所以不是说龙湖不会做，而是不想做。
还有就是三个户型，餐厅位置都很尴尬，往北边放,挡厨房门，往南边放吧，会挡住客厅到卧室的通道。
南向阳台全封，也就意味着不是赠送，飘窗倒是赠送，北向有一个小阳台赠送，次卧有一部分赠送
怎么说呢，这个项目至少在户型上，龙湖完全没有放下姿态，去考虑服务刚需/刚改的需求，在户型的创新性方面远远落后于万科、招商，在我看来，龙湖在户型方面没给我带来任何惊喜。
交通
龙湖熙上东临文德路，顺着文德路向北1.3公里车程可以直接上南三环，顺着南三环向西可以上中州大道，向东可以上机场高速。顺着文德路向南1.4公里车程可以直接上南四环，自驾出行还是可以的。
地铁方面，龙湖熙上距离最近的地铁站是地铁4号线姚庄站，步行距离不到600米，走路5分钟就可以达到，妥妥的地铁盘了。
商业
管南这个区域就是商业的荒漠，新城不带吾悦广场商业，龙湖也不带天街商业，所以商业还是欠缺的，距离最近的就是光之谷的底商，一路之隔，走路也是很近，但是需要等待商业成熟；稍微大点的商超就是经开一大街丹尼斯，车程6.6公里，耗时约14分钟；再大一点的商业广场是二七万达，车程11.6公里左右，耗时约23分钟。
教育
除了商业，在教育配套方面，管南也是比较欠缺的，对于金岱科创城来说，最应该落实的就是教育配套，龙湖熙上具体学校未知，以交房后划片为准吧，招生政策由教育局公布，大概率会蹭九鼎公馆的东关小学。
总结
优点
1、楼盘最大的优势就是龙湖操盘，作为国内最安全的民营房企之一，交房是没问题的。
2、龙湖在郑州的交付品质还是不错的，龙湖景粼玖序，龙湖天宸原著的交付也超出了预期，龙湖的品质和口碑在郑州还是不错的，大家也期待龙湖能给管南带来好的产品。
3、距离地铁挺近的，不到600米的距离，走路过去也就是5分钟，妥妥的地铁盘；
缺点
1、横向楼间距太窄了，据说在25米左右，还是比较紧凑的。小区楼栋一共三排，每排四栋，通风、日照比较一般。
2、户型的创新性不足，特别是卫生间的设计，OUT了。
3、金岱科创城目前还是很破败的，城市界面较差，对了，郑州金岱科创城的官微上次推文是8月9日，两个月没更新了，以前可是铁打不动的每月推送几篇的。
总体来说龙湖熙上开发商靠谱、景观能打，品质在线、离地铁也不远，只是在商业配套、教育资源方面很欠缺，虽然金岱产业园的规划也都在慢慢落地，但居住氛围还是差些，并不算首选的置业区域。
