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这两天北京限购放松的事情闹得沸沸扬扬，让原本对楼市就看不清楚，投资纠结的购房者更多了一些顾虑！
有些人甚至觉得，北京都能限购松绑，楼市还有救吗？
的确，从去年年末至今，西安的住宅市场一直是冰火两重天。
你说房价涨了吧，有些楼盘一平直降7000+；
你说降了吧，今年以来，主城区个别新盘，加推一次，一平涨1000-3000不等；
面对这样的魔幻市场，不少粉丝跟我吐槽说：
看不明白啊！这房子还能不能买？
买了会不会高位站岗？还有没有可能降？
要看房价真相，还得数据说话，今天我们一文解决你的买房纠结症。
01
近日，国家统计局发布了6月份70个大中城市商品住宅销售价格的变动。
看一个城市板块房价的涨跌，不能单单只看某几个月，纵向时间轴的对比，最为直观。
先看一组图：
这是2018年7月和2022年7月，大西安各主要板块的房价对比情况。
可以清晰看出大西安这几年的房价变化。
有房价明显上涨的板块：
4年前高新均价16500，现在稳定在28000左右。
4年前沣东均价12000，现在稳定在20000左右。
4年前城南均价14000，现在稳定在18000左右。
4年前浐灞均价12000，现在稳定在20000左右。
4年前城北均价12000，现在稳定在17000左右。
4年前城西均价12000，现在稳定在17000左右。
……
有房价跌的很惨的板块：
泾河新城从14000降到12000多；
还有微涨，刚刚能抵了通胀的板块：
4年前秦汉均价13000，现在基本在14000左右。
4年前城东均价13000，现在基本在15000左右。
…
如今，经过时间的赛跑，涨幅最佳板块已明显出现——高新。
可能有朋友会说，曲江涨幅不是更厉害。
没错，曲江从2万蹦到了3.8万，确实厉害，但是曲江的价格还得稳一稳。
为什么这么说？
因为曲江目前能开发的土地非常有限，换言之，曲江已开始基本进入存量房市场，主要以销售二手为主，那二手房的价格，其实随着新房和政策的波动会更大一些。
而当前的新房市场情况又分化明显，所以曲江的价格还有回调空间。
去除有特殊情况的曲江外，其实大家可以明显看出：
哪些板块上涨动力十足？哪些板块不涨反降？哪些板块上涨乏力？
一目了然。
02
近日，国家统计局发布了6月份70个大中城市商品住宅销售价格的变动。
纵观近4年西安各板块房价发展，相信你已发现，抢新的重要性。
那从目前形势看，未来3年，大西安的板块格局也已基本确定。
直接看下图！
这是截止目前2022年大西安范围的板块格局。
这一格局在未来3年内基本不会有太大的更新和改变。
而这些板块从目前西安的限购范围可大致分类两类：
15个限购区：新城、碑林、莲湖、雁塔、未央、灞桥、长安、高新、经开、曲江、浐灞、航天、港务、沣东、临潼
9个非限购区：阎良、高陵、鄠邑、周至、蓝田、沣西新城（除高桥街道、马王街道外）、泾河新城、空港新城、秦汉新城
其中限购区里，有8个板块已经基本开发成熟，且没有或者只有1-2个在售的热点楼盘了。
曲江：曲江城市树；曲江流光云谷
长安：新兴熙园；
新城：兴庆御苑；龙苑新世纪
碑林：无热门在售楼盘
而像莲湖、雁塔、航天、未央、浐灞的在/待售楼盘也不过四五个，且其中大多数由于拿地较早，目前剩余货量并不多。
换言之，在限购区的15个板块里，未来3年真正要聚焦的还是以下7个板块——
灞桥、浐灞、高新、经开、港务、沣东、临潼
我们发现，它们大部分处在西南、东北。
那从既有的房价格局可以看出——
沣东，按照现有的规划和配套兑现力，目前基本价格稳在2万/㎡，非重大规划变动，后期增涨动力只能靠时间养成，慢爬坡上涨。
高新，目前是整个西安的房价天花板，区域均价2.8万/㎡，其中高新三期，可谓当前增涨动力最足的一个板块，板块均价2.6万/㎡，但是由于兑现周期较长，在高新三期买房还需认真挑。
浐灞，由于稀缺的河景生态资源，加之剩余不多的土地，目前走上了高端改善路线，后期推的楼盘大多均价3万/㎡左右。
港务，在经历过奥体盛会之后，这里的基础配套已逐渐完善，目前区域均价1.6万/㎡，随着近两年的陆续交付，这里的人居氛围会逐渐养成，加之产业进驻，后期还有一定增长动力。
经开，在北跨向高陵延伸后，发展空间得到了扩张，目前板块均价1.4万/㎡，区域较大利好是在建的地铁10号线，如果选择置业经开，沿着地铁10号线买，准没错。
灞桥，目前灞桥在售新盘不多，但是灞桥纺织城片区可改造区较多，这一板块随着西安东站的建成，必然会出现不同程度的革新，而西安东站也将是灞桥崛起的一个重要武器。
临潼，把临潼放入限购区，很多朋友觉得没必要，其实有必要，因为临潼不是当下的发展重点，但在未来三到五年内，较有可能。
临潼的增涨动力，一是区域自身规划配套的落地兑现，二是港务区的发展外溢，这两个无论哪一个，都需要时间加持。
所以，未来3年，价值兑现最快的，依然是高新、港务！
03
近日，国家统计局发布了6月份70个大中城市商品住宅销售价格的变动。
回到最开篇的问题——
1、这房子还能不能买？
当然可以，但不是瞎买，要挑着买：
①如果你买限购区，单从投资溢价率看：高新>港务>沣东>经开>浐灞>灞桥>临潼
②如果你买非限购区，西南目前整体有价格透支，东北还未发展起来，等待周期较长，没有购房资格，还想买，挑楼盘就是个技术活了。
2、买了会不会高位站岗？还有没有可能降？
现在买房选对板块，只完成了第一步。
而是否站岗，取决于品牌+产品，优质的品牌和产品，才是抗通胀的有力武器。
降价分区域，非限购区的降价将越来越明显。
限购区个别板块也会出现不同程度的价格松动。
但是，真正值钱的板块，不但不会降，还会一如既往的往上涨！
