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#11月财经新势力#

作者：子非鱼

01 | 西安房地产市场大放松

没有不会谢的花，没有不会退的浪。

前两天写的《躲不过的周期》！上海楼市，回头”(点击此处查看)正如我在文章中所说，上海是房地产市场的最后一个固执，但上海的成交量已经降温，房价逐渐进入调整状态，这意味着房地产市场的最后一个堡垒已经被打破。

在二线城市中，西部的成都和西安是最好的两个城市，但上周，这两个国家中心城市以放松的方式宣布了他们的困境。

在成都，优化了购买限制水平，整合了以往复杂的购买限制区划分，旨在释放购买需求，阻止从周边地区延伸到核心地区的调整趋势。本号写的《奇怪！房价涨幅第一，放松限购。(点击此处查看)一篇文章有具体的分析。

11月19日，西安还发布了《关于支持刚性住房需求和改善住房需求的通知》。从文件名称来看，这是放松的原因，支持刚性需求和刚性变更，但从文件内容来看，每个人都知道只是为了拯救二手住房。

?通知提出：

1.没有房子的户口可以买一套二手的。

二、无户籍六个月社保可以买一套二手。

3.引进人才不需要社会保障。

四、二孩及以上家庭新增购房资格，可作为普通家庭参加彩票。

5、临潼区、西咸新区枫东新城上林街、枫西新城高桥街、马王街、高新区托管的非限购区限购。

第一条、第二条是专门为二手房列出的。

02 | 放松背后的大逻辑

在此之前，新落户西安，需要落户一年才有资格买房，现在放松，落户就可以买二手房了。新房子必须落户一年。

非户籍，之前5月28日放松后，需要落户一年才能买房，现在落户半年就可以买二手房了。

在之前分析各类城市放松限购底线的文章中，这个数字特别强调了六个月社保强二线城市的底线。南京、苏州、济南等城市都是如此。

第三条通知为人才打开了方便购房的大门。第四条是以前多个城市出台的以房催生、以生取票的措施。

第五条在某些地区直接取消限购。

西安这次大放松的背景是，西安的房价已经转向。新房和二手房都面临着巨大的压力，尤其是二手房。

新房价格在9月份已经转向。根据国家统计局披露的数据，10月份西安新房环比下降0.3%，二手房环比下降。

很多人认为这是毛毛雨，看到零点下降的百分之几。事实上，国家统计局的数据只是一个趋势参考，市场的真实下跌远远大于统计局披露的数据。

在新房方面，核心区的新房仍然很受欢迎，但外围区和核心区略差的房地产也形成了折扣促销的现象，并有向核心区延伸的趋势，否则碑林区的限购将不会放开。

细心的西安人会发现，近几个月来，越来越多的房地产在西安不需要摇号。据《华商报》披露：

今年9月，西安有35栋楼有意登记。在这些项目中，有25个房地产意向登记量不足，无需抽签转入平销，延续了8月份的平淡状态。

去化率逐渐下降。泾河、枫溪等主城外围区的楼盘，有些卖不出去的干脆直接停售。

折扣是一种常见现象。绿城春、印月、万科东望、龙湖星河紫云台、金汇鹿鸣等一批房屋推出折扣，少数房屋推出首付分期付款。

二手房压力更大，基本形成了普降局面。西安的二手房早已转向。

据西安市住房和城乡建设局公布，今年8月至10月，西安市二手住宅网签备案面积62.62万㎡，58.49万㎡，42.27万㎡。其中，9、10月环比下降6.6%、27.73%。

在房价方面，根据贝壳找房数据，10月份西安房价较去年同期下跌了5.4%。

目前西安二手房卖不出去是主流，降价是主流，上市离场是主流。

在销售方面，据不完全统计，近三个月有2107个社区，其中莲湖、碑林、雁塔、未央四区有300多个二手房。

?降价方面，诸葛找房数据披露，上周西安二手房降价7872套，降价房最多的20个小区如下。

在价格不断调整的背景下，特别是在限购限售放松的背景下，西安二手房挂牌量激增。

目前西安二手房挂牌量超过13万套，是15个二手房挂牌量超过10万套的城市之一。与3月份相比，西安二手房挂牌量增加2.5万套，增幅接近四分之一。

数据来源：链家网、锐理数据、诸葛找房、透明网、卓易数据、公开报道等

二手房挂牌量激增的背后，确实是有限销售放松、带押转让后，一些新需求置换需求造成的。

但更多的是之前的炒房者上市离场。

一些投资者见好就收，开始落袋为安；一些高位站岗的人，忍痛割肉离场。

如果未来可以预期的话，很多有实力的投资者可能会努力穿越周期，等待下一轮上涨。但目前，不确定性已成为最大的确定性。

03 | 判断西安楼市

事实上，像成都放松限购一样，西安的限购也释放了房地产市场压力大的信号。

虽然西安主城区的新房仍然很受欢迎，但二手房的普遍下降必然会给核心区的新房带来更大的压力。

因为一旦主城区二手房价格普遍下降，新房和二手房价格的倒挂就会缩小甚至消失。在过去的三年里，西安主城区一万人不断抽签的主要原因是价格倒挂形成的套利空间。

当空间缩小或不存在时，新房的热度必然会下降。

克而瑞披露的最新数据显示，在诸城二手房价格持续下跌的背景下，重点城市新房和二手房项目占比不到10%。

这意味着核心区新房降温势在必行。而且这种冷却时间，可能会比较长。

因为疫情对经济和楼市的影响还在继续，而且有加剧的趋势。在这种情况下，人们的就业和收入仍然存在很大的不确定性。购买力复苏，仍然没有希望。

在此背景下，本轮房地产市场调整的力量将会增加。

目前，北京、上海、广州、深圳四大一线城市已转向，特别是广州、深圳，核心区房价也在调整。可能是杭州、武汉、南京、苏州、宁波、东莞、佛山、郑州、青岛、天津、重庆等城市。

成都和西安在西部也在转向，实力和面积都在增加和扩大。总之，没有一个城市能置身事外。

一些以前泡沫较大的城市，调整幅度可能较大。

与东部热点城市相比，成都和西安的房价泡沫相对较小，两个城市的人口增长一直很好。

根据去年公布的七普数据，成都近十年(2010年至2020年)常住人口增长581.9万人，仅次于深圳、广州，在全国排名第三。全国第四，西安增加了448.5万。

去年，在人口增量整体降档换速的背景下，成都仍增加24.5万人，排名第二。西安增加了20.3万人，排名第四。

数据：各城市统计局

所以这个数字的判断是。这两个城市的调整幅度可能不会太大。